El mercado inmobiliario post coronavirus: 14 claves

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onstrucción parada, inmobiliarias cerradas y potenciales compradores con más tiempo, pero, paradójicamente, encerrados en cuarentena. Esa es la postal de un mercado detenido que se ilusiona con el día después. Es que, en algún momento, la pandemia del coronavirus mermará y la actividad económica retornará. Mientras tanto, los ladrillos, que desde mayo de 2018 padecen los coletazos de una crisis económica casi sin precedentes para el sector, se preparan para una nueva etapa, la del post coronavirus, que tendrá las siguientes tendencias:

  1. Los precios bajarán. Será un proceso transitorio que se efectivizará con una caída, en dólares, de los valores de venta de las unidades usadas. Con menos compradores y una brecha cambiaria que no merma, la demanda ya no convalidará los precios de hace un año: quien tenga urgencia de vender, cederá hasta un 30% del valor. “Los inversores y compradores del real estate son profesionales, comerciantes, empleados, empresarios, retailers, empresas o personas que utilizan los excedentes y ahorros que provienen de sus actividades, y seguramente, en este contexto, nos encontraremos con una menor cantidad de personas con liquidez para comprar”, explica Miguel Ludmer, director de la inmobiliaria Interwin, quien admite que el impacto de la pandemia en el sector dependerá de lo que dure.

Los brokers prefieren no hablar de porcentajes. “No sabemos cuánto valdrá el dólar a fin de año, mucho menos una propiedad”, anticipa Hernán Duprat, director de la inmobiliaria que lleva su apellido. Igual los brokers recomiendan a quienes tienen necesidad de vender, hacerlo ahora. “Les convendrá salir con valores más bajos ya y no esperar, porque más adelante tendrán que resignar aún más precio con la incertidumbre de no saber si podrán colocar la propiedad. Además, quedarán mejor parados para cuando reactive a principio del año que viene”, aconseja Daniel Salaya Romera, presidente de la inmobiliaria homónima. Alejandro Schuff, director de Soldati agrega que “la baja de precios destrabarán decisiones de consumidores que ya venían madurando decisiones de compra y nuevos inversores que reconozcan la oportunidad”..

De todas maneras aclara que, a diferencia del resto del planeta, en la Argentina las crisis inmobiliarias no responden a un fenómeno monetario: “En el país, solo el 3% de las unidades del mercado posee deuda hipotecaria, mientras que el promedio mundial es del 60% de las propiedades de vivienda. Esto genera un efecto estabilizador en los precios”, analiza. Así, desmitifica la posibilidad de que se produzca una baja fuerte y masiva en los precios de las propiedades.

En otras palabras, lo que sucede en el país es que por la falta de crédito, los precios no suben con efecto expansivo tipo burbuja, pero como consecuencia de esa misma falta de financiación tampoco explotan ante las crisis. “El problema de este mercado es que siempre corre de atrás, los propietarios se muestran reticentes, recién ahora te están aceptando que los precios post PASO son reales”, responde Duprat. En esta línea, una encuesta realizada por Reporte Inmobiliario cuantificó que casi el 33% de los consultados bajaría un 10% el precio para vender, un 25,9% estaría dispuesto a bajarlos hasta un 20% y casi el 12% resignaría hasta el 30% con tal de venderlos rápidamente.

  1. Habrá oportunidades. Serán puntuales y generadas por empresarios e inversores con necesidades económicas que afrontar. “Hay propietarios que se desprenderán de sus inversiones en inmuebles para poder cubrir gastos corrientes de sus empresas”, reconoce Maximiliano D´Aria, director de la inmobiliaria que lleva su apellido. José Rozados, director de Reporte Inmobiliario, ejemplifica con casos como el de algún dueño de una pyme que necesite vender para pagar los sueldos de sus empleados. Pero se pregunta: “Quien tenga los dólares, ¿usará ese dinero para comprar metros cuadrados o preferirá no perder liquidez”. Por otra parte también habrá oportunidades en proyectos terminados con unidades nuevas, listas para habitar, que algunos desarrolladores venderán para seguir con otras obras.
  1. Esta crisis no es similar a la del 2002. Nadie espera que los valores de las propiedades se desmoronen más de 50% de un día para el otro. La explicación es que, a diferencia del 2002, la incidencia del crédito hipotecario sobre el total de las operaciones inmobiliarias es casi nula. En febrero, sólo el 8% de las operaciones cerradas en la Capital Federal se realizaron con crédito, 33% menos que el mismo mes de 2019, según datos del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires.

“Este es un mercado sano y, aun con rentas bajas de los alquileres, los propietarios no quieren desprenderse de las propiedades”, afirma Marcelo Ruiz, presidente de la inmobiliaria homónima. Hay que tener en cuenta que, incluso en el pico de los préstamos UVA, las propiedades hipotecadas representaron el 25% de las operaciones. Otro dato clave es que, en 2002, quienes habían comprado con crédito tenían deudas en dólares. Además, en aquel momento hubo una inflación cercana al 40%, bastante baja relativa a la devaluación del 300% que la precedió.

Fueron tiempos en los que la masiva devaluación generó que, por ejemplo, un inmueble ubicado en Recoleta que defendía valores de US$1600/m2 bajara a US$800 a los seis meses de la devaluación. “Hoy, en cambio, estamos amenazados con una posible inflación anual en el orden de los tres dígitos y, por ahora, hay una devaluación del 30%”, diferencia Paul Reynolds, director general de Reynolds Propiedades. Diego Cazes, director de L.J. Ramos, agrega que “lo paradójico es que lo malo de la Argentina es que es un país sin crédito, pero eso hoy termina siendo bueno”.

  1. Surgirán compradores finales que quieren mudarse. La larga permanencia en los hogares durante la cuarentena generó gente dispuesta a mudarse porque se siente incómoda o simplemente su casa no le gusta, le quedó chica, quiere un balcón más grande o cambiar de barrio. “El aislamiento social obligatorio despertó otras necesidades”, afirma Rozados, quien realizó una encuesta entre 333 personas en la que descubrió que hay el 14% de los propietarios que estaría dispuesto a mudarse una vez que esto fuera posible, ya que están disconformes con alguna o varias características de la propiedad. Leonor de Achával, directora de Achaval Cornejo coincide en que la gente, al estar tanto tiempo en sus hogares, descubrió nuevos espacios, y tiene más claro qué quiere priorizar y qué no.
  2. Se achicará el universo de inversores en real estate. El paso de la pandemia dejará a más de una persona que ahorraba en ladrillos fuera de juego. “En la Argentina hay un corsé que explotará. Hay que ver cómo quedará el país cuando se levante el velo y sepamos quién verdaderamente tiene dinero para comprar un inmueble”, explica Cazes, y agrega que hay que tener en cuenta que esta crisis, aun en los casos de los inversores más conservadores, ha generado pérdidas de hasta el 30%.
  3. Aumentará la conflictividad en los proyectos en construcción. Las consecuencias económicas del coronavirus generarán disputas entre desarrolladores e inversores del pozo que, en muchos casos, pagarán las cuotas tarde en partes y con delay. “Las obras se financian con las cuotas de la gente, de personas que primero están preocupadas por la supervivencia de su propia empresa. Sin dinero no hay manera de mantener el ritmo de las obras”, comenta Damián Tabakman, presidente de la Cámara de Desarrolladores Urbanos (CEDU).

Esta situación impactará en los esquemas financieros de las desarrolladoras y muchas de las más pequeñas quedarán en el camino. Las más grandes, en cambio, son las que tendrán más margen de maniobra. Hoy las previsiones más pesimistas de los desarrolladores anticipan cero ventas para lo que queda del año y más de 50% de mora.

En este contexto, algunas desarrolladoras decidieron suspender el pago de las cuotas mensuales –que se pagan durante la construcción de la obra– hasta que el Gobierno autorice retomar la construcción, otras siguen cobrando bajo la promesa de que una vez exceptuadas de la cuarentena apurarán el ritmo. En lo que todas coinciden es en la decisión de no cobrar intereses punitorios a quienes adeuden cuotas.”También es probable que los desarrolladores estén más permeables a propuestas personalizadas de financiamiento”, agrega Shuff.

Casalis Propiedades

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Con más de 30 años de permanencia en el mundo inmobiliario, en CASALIS PROPIEDADES seguimos ofreciendo, como entonces, nuevas propuestas, transparencia, seriedad y profesionalismo

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